Plus que jamais, les travailleurs doivent se préoccuper de préparer leur retraite en organisant leur patrimoine de manière à ce qu’il produise une pension complémentaire à la retraite versée par des régimes obligatoires. Cette rente doit être viagère, ou au moins très importante, et éventuellement réversible et réévaluée.
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Le problème du financement des retraites n’est pas nouveau, mais il se complique d’année en année. Les déséquilibres démographiques causés par l’augmentation de l’espérance de vie et l’entrée ultérieure sur le marché du travail sont accentués par des carrières de moins en moins linéaires.
En conséquence, les taux de remplacement proposés aux générations actuelles et futures sont inférieurs à ceux atteints par les générations précédentes. Ils varient également considérablement en fonction de la situation professionnelle du travailleur partant à la retraite. Ainsi, les artisans, les commerçants et les professions libérales sont particulièrement mal lotis en ce qui concerne leurs pensions de retraite.
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Notre sélection de retraite
Dans ces conditions, comment bien se préparer à la retraite ? investissements Il existe de nombreuses solutions pour préparer la retraite, le principe fondamental étant de constituer une épargne qui sera utilisée progressivement à partir du moment où vous prendrez votre retraite. Il est impossible de dresser une liste exhaustive des solutions. Nous présentons donc ci-dessous quelques options particulièrement adaptées, basées sur des économies financières ou immobilières.
Voici donc un aperçu des principales solutions pour préparer la retraite en 2021 :
Location meublée
Principe de la location meublée :
Comme son nom l’indique, la location meublée consiste à louer un salon meublé avec des meubles. En pratique, l’investissement en location meublée implique généralement l’acquisition de biens immobiliers gérés, dans une résidence hôtelière (résidence étudiante, résidence pour personnes âgées, maison de retraite ou résidence de tourisme). Dans ce contexte, le locataire n’est pas l’utilisateur final du bien mais la société qui exploite la résidence. La relation avec l’investisseur-bailleur est définie par un bail commercial présentant des caractéristiques particulières : — Un long terme (généralement entre 9 et 12 ans) — Un renouveau tacite — Un transfert généralement complet des frais d’entretien, des mises aux normes ou même des travaux dans la résidence La location meublée étant une activité commerciale, les revenus provenant d’un tel investissement entrent dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), contrairement aux revenus immobiliers qui rémunèrent une activité civile, le simple loyer.
Avantages et limites :
La location meublée est un bon outil pour la construction d’une pension de retraite car elle offre de nombreux avantages à l’investisseur, tant sur le plan fonctionnel que fiscal. D’un point de vue fonctionnel, le principal avantage de la location meublée est de soulager l’investisseur de la plupart des contraintes liées à l’immobilier traditionnel. Ainsi, en n’ayant qu’un seul locataire, l’investisseur n’a pas à gérer sa recherche, le poste vacant, la gestion des loyers impayés et d’autres assurances. De même, les charges immobilières étant en grande partie transférées au locataire, l’investisseur n’a pas à se soucier de l’entretien du bâtiment et des travaux nécessaires. Sur le plan fiscal, la location meublée étant une activité commerciale, l’investisseur peut radier son outil de travail de manière responsable, c’est-à-dire la valeur des biens immobiliers et des meubles acquis. Cet amortissement constituera une charge dans la comptabilité du bien. En conséquence, les bénéfices déclarés et les impôts payés sur les revenus du bien sont réduits, voire annulés. Selon le mode de financement du bien (comptant ou par emprunt), cet avantage fiscal majeur permet donc de constituer une rente indexée peu ou pas imposable.
En contrepartie d’un bail long signé avec l’exploitant de la résidence, l’investisseur ne peut pas changer de locataire à loisir. Il est donc essentiel de choisir le type de résidence dans lequel vous investissez, le l’entreprise qui l’exploite et les conditions du bail commercial. Ces trois éléments assureront la durabilité des loyers et donc la rentabilité de l’investissement.
Pour qui ?
L’investissement dans la location meublée est une solution de retraite qui peut être adaptée à tous les investisseurs. Il est possible de l’envisager soit en début de carrière, soit au moment de la retraite. L’investisseur qui achète un bien meublé longtemps avant la date prévue de sa retraite optera pour un financement par prêt maximal. Étant donné que les intérêts sur le prêt sont des frais déductibles, cet investisseur ne sera pas imposé sur le revenu du bien pendant la période de capitalisation. Pour un particulier qui investit au moment de la retraite, nous recommandons un financement en espèces de l’acquisition. L’investisseur bénéficie alors d’un revenu immédiat, mais toujours peu imposable compte tenu du bénéfice de la dépréciation.
Nos produits de location meublés
Investissement dans la simple propriété
Principe de investissement en propriété nue :
L’investissement en nue-propriété consiste à acquérir des biens immobiliers soumis à un usufruit temporaire. Concrètement, l’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien et un bailleur institutionnel achète simultanément un usufruit long (généralement 15 ans et plus). La propriété nue est évaluée pour une part de la valeur en pleine propriété. Plus la durée est longue, plus l’usufruit vaut cher et vice versa.
Pendant la période de démembrement, l’usufruitier exerce son activité dans l’immeuble, c’est-à-dire la location d’appartements. C’est donc lui qui tire les revenus de la propriété. En contrepartie, il supporte toutes les dépenses du bâtiment : entretien, mise à niveau, taxes et taxes, travaux, etc… Pour l’investisseur, rien ne « se passe » pendant la période de démembrement, si ce n’est que la valeur de son actif, la nue-propriété, est réévaluée mécaniquement pour atteindre à terme la valeur de pleine propriété.
À la fin de la période de démembrement, le simple propriétaire redevient automatiquement propriétaire à part entière sans qu’il soit nécessaire d’adopter une loi et sans aucune friction fiscale.
Avantages et limites :
Le transfert de tous les frais à l’usufruitier est un avantage majeur d’investir dans la nu-propriété. Il faut également noter que tous les aléas habituels de l’immobilier locatif (vacance locative, frais de gestion, loyers impayés ou impôts sur le revenu) sont sortis de l’assemblage, permettant ainsi une réévaluation mécanique de la valeur de l’investissement.
Il existe très peu de projets en propriété nue avec un usufruit de moins de 15 ans et le « marché secondaire » manque aujourd’hui d’offres. En outre, investir dans la simple propriété nécessite une planification à long terme. En revanche, comme l’investissement en propriété nue ne rapporte aucun revenu pendant la période de démembrement, il s’agit d’un produit qui nécessitera une contribution initiale ou un effort de trésorerie substantiel de la part de l’investisseur.
Pour qui ?
Comme
nous l’avons vu, investir dans des la propriété présente l’avantage majeur de libérer l’investisseur de tout souci de gestion immobilière. Tout investisseur souhaitant investir dans la pierre sans supporter les contraintes peut donc être intéressé par ce type d’acquisition. Afin de préparer la retraite, l’achat sera plutôt effectué par un investisseur qui cherchera à fixer la fin de l’usufruit à la date estimée de sa retraite. Deux objectifs distincts peuvent également être poursuivis en vue de la retraite. Certains investisseurs seront à la recherche d’un bien immobilier qui leur procurera un revenu supplémentaire le moment venu. D’autres investisseurs, en revanche, peuvent choisir un bien immobilier non pas pour le revenu qu’il fournira mais pour une utilisation future, comme résidence principale ou secondaire. Cette approche explique le succès de l’assemblage de démembrement dans les zones recherchées comme la Côte d’Azur ou le Pays Basque par exemple.
Nos produits en matière de démembrement
Le régime d’épargne-retraite (RAP)
Épargne-retraite Principe du plan (PER) :
Le régime d’épargne-retraite ou PER est un dispositif visant à encourager la constitution d’une épargne personnelle qui donnera lieu soit à une sortie de rente, soit à une sortie de capital le jour de la retraite. Il peut être souscrit par toute personne majeure mais son objectif premier est d’avoir des actifs soumis à l’impôt sur le revenu. Il s’agit de verser dans un contrat, détenu par un assureur, des sommes qui peuvent être régulières ou occasionnelles. Ces sommes sont ensuite placées sur des supports au choix du contributeur pour être finalement remboursés en rente ou en capital à la retraite. En outre, les paiements effectués lors d’une PER, dans certaines limites, sont exonérés d’impôt, c’est-à-dire prélevés sur la base du revenu imposable du contribuable.
Avantages et limites :
À l’instar de la loi Madelin pour les indépendants, le PER offre le double avantage de constituer une rente de revenus futurs ou un capital tout en exonérant les paiements d’impôts. L’avantage fiscal que représente l’exonération fiscale des sommes versées est un atout majeur de cette produit.
En contrepartie de ces avantages fiscaux, les sommes versées sur le PER sont bloquées jusqu’à la retraite sauf en cas de déblocage anticipé tel que l’acquisition de la résidence principale, le décès du conjoint ou du partenaire du PACS, l’invalidité, le surendettement…
Pour qui ?
Tout contribuable assujetti à l’impôt sur le revenu peut avoir intérêt à souscrire à un PER, ne serait-ce que pour reporter l’imposition à temps. Plus la tranche marginale d’imposition dans laquelle elle se situe est élevée (30 %, 41 %, voire 45 %), plus l’intérêt fiscal des paiements est élevé. De même, plus l’investisseur se rapproche de sa retraite, plus la période de blocage obligatoire est courte.
Notre sélection de plans d’épargne-retraite (PER)
La retraite de Madelin Law
Principe de retraite de Madelin Law :
Réservé aux indépendants (artisans, commerçants, entrepreneurs, professions libérales,…), la loi Madelin est un puissant outil de préparation à la retraite, qui combine la construction d’une pension de retraite et une exonération fiscale des sommes payées sur le contrat. Depuis le 1er octobre 2020, il n’est plus possible d’ouvrir un nouveau contrat Madelin qui a été remplacé par le PER (Retirement Savings Plan). Cependant, il est toujours possible de financer un contrat Madelin ouvert avant cette date. Il s’agit en fait d’un contrat similaire à une assurance-vie, sur lequel le cotisant paie chaque année des sommes qui seront converties en rente viagère à la fin du contrat (liquidation des droits à pension). Dans le respect de certaines limites qui dépendent du revenu du contributeur, les sommes versées sur ce contrat n’entrent pas en dehors de sa base imposable. Dans le cas d’un dirigeant majoritaire de SARL, les contributions peuvent être imputées sur les comptes de la société.
Avantages et limites :
Un contrat Madelin Law offre de nombreux avantages. La plupart des contrats sont très flexibles et permettent : — Paiements réguliers et exceptionnels – Choix d’une gestion prudente (fonds en euros) ou bien plus dynamique (personnalisable) allocation) — Options de rente avec réversion et/ou rentes garanties D’autre part, la loi Madelin permet d’exonérer une partie de ses revenus de l’impôt et offre donc la possibilité de combiner l’épargne fiscale et la préparation à la retraite.
En contrepartie de cet avantage fiscal, l’investisseur doit conserver son contrat jusqu’à sa fin, c’est-à-dire la liquidation des droits à pension. Les sommes capitalisées ne peuvent sortir que sous forme de rente, qui sera imposée dans les conditions du moment. Les conditions des sorties de capitaux sont exceptionnelles et réservées aux cas dramatiques et aux « accidents de la vie » : décès du conjoint, liquidation judiciaire, cessation des droits de chômage,…
Pour qui ?
Il est dans l’
intérêt de tout travailleur indépendant de contribuer à un contrat du type Loi Madelin. Plus le contributeur est proche de l’âge de la retraite, plus il a intérêt à verser dans son contrat car la durée du blocage des fonds est réduit. Même les plus jeunes indépendants doivent ouvrir un contrat Madelin, voire payer le minimum requis par l’assureur, afin de « prendre une date » et de geler la table de mortalité qui servira au calcul de la pension.
Notre sélection de Loïmadel en matière d’investissements de retraite
