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Comment donner un terrain à son fils ?

Comment donner un terrain à son fils ?

Les méthodes de transmission des biens des parents aux enfants sont bien connues et très fréquemment analysées. Parmi eux, une règle est souvent mentionnée, celle de la réserve. En effet, pour protéger vos « têtes blondes », le Code civil restreint la liberté de disposer de ses biens par don au cours de sa vie afin de leur transmettre nécessairement une part patrimoniale. Cette réserve est d’autant plus importante que le nombre d’enfants est élevé. Ainsi, si vous avez trois enfants, ils doivent recevoir les trois quarts de vos biens. Avec deux enfants, les deux tiers de vos actifs leur sont réservés. Mais ce verrou disparaît s’il n’y a pas d’enfants et que chacun retrouve la liberté de donner ce qu’il veut aux bénéficiaires de son choix.

Cependant, sans descendants directs, nous ne savons pas quoi faire et nous ignorons toutes les possibilités offertes par la loi pour organiser la transmission de ses biens. Il est vrai que le retrait de l’administration fiscale peut constituer un frein important car elle est confiscatoire avec un taux de retrait sur vos actifs pouvant atteindre 60 %.

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Sans héritiers directs, le champ du possible est vaste

Cependant, l’absence de réserve ouvre les portes à la « liberté juridique », mais aussi à des « allégements fiscaux » car elle permet de recourir à de nombreuses techniques qu’il faut connaître pour les utiliser à bon escient. Du don classique au don d’argent de Sarkozy, de la simple transmission de la simple propriété à la prise en charge des droits, de la tontine à la rente viagère, de l’adoption à la célèbre solution d’assurance-vie, tout est concevable.

1 Dons en propriété franche, faites le plein d’allocations

N’ayant aucune réserve héréditaire à respecter, le donateur est libre de récompenser celui qu’il juge bon pour les montants qu’il veut. Pour éviter les droits de coupe fiscaux, il est toutefois judicieux de privilégier les dons exonérés de droits et ceux bénéficiant de remises. Comme ils sont renouvelés tous les quinze ans, il est nécessaire de prendre une date et de tourner les compteurs. Il est donc préférable de donner dès que possible. Tous ces dons peuvent être combinés.

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Si le donataire est invalide, un abattement de 159 325 euros est ajouté aux autres. Dans le cas de conjoints sans enfants ni parents, il n’y a pas de problème puisque le survivant recevra tous les biens sans droits. C’est pourquoi le don entre époux au cours de leur union, à ne pas confondre avec le don au dernier vivant, est peu pratiqué et est plutôt recommandé aux partenaires d’un Pacs qui n’héritent pas civilement s’ils n’ont pas fait de testament.

Irrévocabilité de l’acte

Ce don du temps de sa vie se fait obligatoirement devant un notaire. Elle est en principe irrévocable, sauf dans certains cas, par exemple lorsque le donneur n’a pas d’enfant au moment du don mais devient par la suite parent. Entre les pays, ce don bénéficie d’un abattement de 80 724 euros qui est renouvelé tous les quinze ans. Si vous avez des frères et sœurs, ils seront exonérés d’impôt jusqu’à 15 932 euros chacun sur la part qu’ils reçoivent, avant application du barème prévu.

Pour les oncles, les tantes, les neveux et les nièces, ce montant est de 7 967 euros par donataire (celui qui reçoit). Si un enfant est décédé en laissant lui-même des enfants, ces derniers restent petits-enfants vis-à-vis du donneur. Ils ne pourront remplacer leur parent qu’au décès du donneur et partageront ensuite la déduction de 100 000 euros entre parent et enfant. Les grands-parents peuvent également, au cours de leur vie, donner à chacun de leurs petits-enfants jusqu’à 31 685 euros en franchise de droits. Une somme qui tombe à 5 310 euros par arrière-petits-enfants. Quant au don à un tiers, il ne donne lieu à aucune déduction et est soumis à un taux d’imposition unique de 60 %.

Enfin, dernière technique, des dons en pleine propriété de logements neufs jamais habités dont les permis de construire ont été obtenus entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 bénéficient d’un régime spécial d’exemptions. Tout d’abord, une déduction générale de 100 000 euros est effectuée sur la valeur du bien. Elle est répartie entre les donataires. Ainsi, s’ils sont deux, ils ont chacun droit à 50 000 euros. Ensuite, une autre allocation est ajoutée, qui est fonction de la relation avec le donateur.

Si le don est fait à un descendant ou à un ascendant en ligne directe du conjoint ou du partenaire lié par un pacte de solidarité civile, il est de 100 000 euros. Il tombe à 45 000 euros entre frère et sœur et à 35 000 euros pour toute autre personne. Le don doit être attesté par un acte authentique signé au plus tard dans les trois ans suivant l’obtention du permis de construire. Exemple : Peter offre à sa sœur Marie une nouvelle maison d’une valeur de 200 000 euros. Les frais de don à payer par Marie sont donc calculés sur 55 000 euros : 200 000 — 100 000 — 45 000.

2 Démembrement de biens pour réduire les droits

Merci au démembrement d’un bien (usufruit d’une part, nue-propriété d’autre part), il est possible de ne facturer des droits de donation que sur une partie de la valeur du bien. Au-delà de ce premier avantage, le démembrement en offre un deuxième très important : le donataire n’a aucun droit supplémentaire de payer au décès du donateur, quelle que soit la valeur acquise par le bien. Avec cette technique, la valeur de la nu-propriété (la partie donnée) est d’autant plus faible que l’usufruitier est jeune.

Le donateur profite de ses biens

Le donataire qui reçoit la nue-propriété du bien (immeuble, portefeuille de titres, etc.) devient propriétaire et le donateur, qui se réserve l’usufruit, peut continuer à en disposer : l’occuper, le louer dans le cadre d’un bien et en percevoir les revenus. En revanche, le donateur perd sa liberté de vendre la propriété sans le consentement du propriétaire nu. Il est donc recommandé de ne pas effectuer de démembrement trop précoce, pour ne pas déposséder trop jeune : entre 50 et 60 ans est la meilleure période.

Le donateur est libre de démembrer autant de biens qu’il le souhaite, au profit d’autant de donataires qu’il le souhaite. Exemple : Paul, âgé de 55 ans, donne à sa filleule Audrey (avec qui il n’est pas apparenté) la propriété nue d’un logement d’une valeur de 400 000 euros. Compte tenu de son âge, la valeur de la simple propriété est de 50 %, soit 200 000 euros. Les frais à payer sont de 120 000 euros (200 000 euros x 60 %). À la mort de Paul, Audrey deviendra propriétaire à part entière sans rien payer.

3 Donnez plus en payant les frais

Les frais de don sont à la charge du donataire et peuvent être importants, surtout s’il n’y a aucun lien entre le donateur et le bénéficiaire. Ainsi, si Matthew souhaite faire un don à son amie Caroline avec laquelle il n’a aucun lien familial, elle devra payer 60% des frais immédiatement.

Mais le donateur peut décider de payer les frais à payer, sans que les autorités fiscales étant donné qu’il s’agit d’un supplément de don imposable et qu’aucune plainte n’est faite à ce sujet Un petit coup de pouce fiscal. Pourtant, le donateur doit avoir les moyens, car s’il donne un bien, il devra y ajouter les droits. Donc, s’il donne un bâtiment de 100 000 euros à un cousin éloigné, il devra également payer 60 000 euros de droits.

Intégrer les impôts aux dons

En revanche, si les frais à payer concernent un don d’argent de 100 000 euros, il pourra inclure dans cette somme le montant des frais à payer. Et c’est là que le système prend tout son sens. Reprenons l’exemple de Matthieu qui veut donner 100 000 euros à Caroline. Elle devrait débourser 60 000 euros et ne toucherait que 40 000 euros. Si Matthieu prend en charge les droits, il peut utiliser une formule de calcul complexe, établie par les notaires et validée par Bercy, et n’aura alors versé que 100 000 euros représentant le total du don, dont droits.

Avec cette formule, il est égal à 100 000/1,6 = 62 500 euros, le 1,6 correspondant au taux d’imposition du don. Les droits sont calculés sur 62 500 euros, à 60 %, soit 37 500 euros. Caroline récupérera 62 500 euros (contre 40 000) nets dans la solution classique) et Matthew n’a payé que 37 500 euros de droits, alors que Caroline aurait dû 60 000 euros. Matthieu a conservé son budget de dons de 100 000 euros, tout en favorisant son amie et en lui payant des frais inférieurs à ceux qu’elle aurait payés. Cet avantage fiscal offert par l’article 1712 du Code général des impôts s’applique à tous les dons et est d’autant plus efficace que les droits sont élevés. Il est conseillé d’indiquer en noir sur blanc dans l’acte l’intention du donneur de prendre soin d’eux.

4 Assurance vie, idéale pour la promotion du conjoint

L’abonné qui n’a pas d’enfants peut désigner n’importe qui comme bénéficiaire, sans avoir à se demander si la réserve héréditaire est respectée. Ou pas. Sachant que l’exonération totale des droits de succession sans limite de montant et d’âge au profit du conjoint survivant ou du partenaire lié par un Pacs s’applique également à l’assurance vie, c’est un bon moyen de leur garantir un patrimoine supplémentaire au décès. Cette exemption s’applique également aux frères et sœurs du défunt, célibataires, veufs, divorcés ou séparés de lit et pension, à la double condition qu’ils soient âgés de plus de 50 ans ou souffrent d’une infirmité les empêchant de subvenir aux nécessités de la vie et qu’ils aient été domicilié de façon permanente avec le défunt au cours des cinq années précédant le décès. Ensuite, l’assuré peut désigner un bénéficiaire avec lequel il n’a aucun lien familial afin d’éviter une imposition de 60 %.

Réduction de 152 500 euros

En effet, toutes les primes payées par le souscripteur avant l’âge de 70 ans, ainsi que les intérêts générés, comportent un prélèvement forfaitaire de 20 %, après une réduction de 152 500 euros par bénéficiaire, tous contrats confondus. Toute somme inférieure à ce montant peut donc être transmise sans droit de paiement pour chaque bénéficiaire. Et le supplément éventuel, jusqu’à 700 000 euros, est imposé « seulement » à 20%, un taux bien inférieur à ce que devrait payer un héritier ou donataire qui n’est pas en ligne directe.

Il s’élève à 31,25 % pour la fraction des sommes supérieures à 700 000 euros. Les paiements effectués après l’âge de 70 ans sont exonérés de droits de succession jusqu’à 30 500 euros, sauf pour le conjoint et le partenaire de Pacs qui conservent l’exonération totale. Au-delà, les sommes sont réintégrées dans la succession (voir également p. 43). Si le produit est un contrat générateur de vie, comprenant des fonds investis dans des PME, des entreprises immobilières ou solidaires, créés et financés avant l’âge de 70 ans, une allocation supplémentaire de 20 % s’applique pour chaque bénéficiaire sur capital décès. Combiné à la réduction de 152 500 euros, il est ainsi possible de transmettre 190 625 euros sans frais à payer.

Assurance vie, également pour les sans-abris

En l’absence de descendants directs, le particulier qui souscrit une assurance-vie jouit d’une grande liberté car il n’a pas de proches parents qui pourraient intenter une action en justice contre les troisièmes bénéficiaires de ses contrats. Il peut donc théoriquement placer la quasi-totalité de ses actifs sous assurance-vie afin qu’ils soient transférés à son décès sans droits, ou avec une réduction d’impôt, à un tiers ou à un parent éloigné qui aurait normalement à payer 60% des droits. Mais attention, le fisc surveille. Il peut remettre en cause l’assemblage s’il est réalisé peu avant le décès, à la hâte. Il est donc nécessaire de prévoir des versements réguliers sur le long terme (vingt à trente ans) afin qu’à votre décès, 80 ou 90 % de vos actifs soient en assurance-vie. Dans ce cas, le contrôleur ne pourra rien contester.

5 La tontine, pour les partenaires et les cohabitants de Pacs

Little connue du public, la clause Tontine, également connue sous le nom de Pacte tontine, permet lors de l’achat d’une propriété pour deux de prévoir que seul le survivant est censé avoir acheté la propriété et en être le propriétaire initial. Ainsi, au décès du premier acquéreur, l’associé ou le partenaire des Pacs évite les servitudes d’indivision et n’a pas à racheter sa part. Autre avantage : la propriété ne fait pas partie civilement du patrimoine du défunt. La tontine vous permet de vous affranchir des contraintes propres au droit successoral et donc de récompenser votre partenaire ou partenaire d’un Pacs. Même si le bien ne fait pas partie du patrimoine civil du défunt, le survivant devra payer des droits sur la partie perçue, calculés en fonction du degré de parenté et de la valeur de la part. Dans le cadre d’un Pacs, cela étant traité comme un mariage, il n’y a aucun droit de succession à payer. En termes de cohabitation, le pacte Tontinier apporte un peu de protection.

coûteux

protection D’un point de vue fiscal, si, le jour du décès, le bien acquis constitue la résidence principale du couple et vaut moins de 76 000 euros, le partenaire survivant ne portera que les droits applicables à la vente du bien (5,80 %) sur la part perçue. En revanche, si le bien vaut plus de 76 000 euros, il paiera des droits de succession (60%) sur la partie collectée. Une bonne assurance vie souscrite en parallèle lui permettra de les payer. Enfin, si la limite de 76 000 euros ne correspond qu’à des propriétés de faible valeur, elle peut s’appliquer lors du transfert d’un bien à rénover.

6 Ventes de viagères, à utiliser avec prudence

Vendre une rente viagère à un proche est un moyen d’obtenir un revenu supplémentaire, tout en gardant le bien dans le cercle familial ou amical. La vente à un âge avancé permet d’éviter les impôts sur les donations ou les successions qui sont très élevés lorsque les liens entre le vendeur et l’acheteur sont éloignés ou inexistant. Si le premier décède « dans un délai raisonnable », le second n’aura payé qu’un bouquet (somme versée au moment de la transaction) et un total de rentes inférieur aux impôts de donation ou de succession. Mais le prix du bouquet et de la rente doit vraiment être payé jusqu’au décès et il est important de suivre tous les paiements. Les autorités fiscales peuvent, en effet, soulever l’abus de droit si ce n’est pas le cas et invoquer le don déguisé en vente. Il perçoit ensuite l’impôt sur les dons plus une pénalité de 80%.

La rente viagère est le plus souvent adoptée par des personnes qui n’ont pas d’enfants et qui, outre le désir de transmettre à moindre coût, n’ont pas de revenus suffisants pour continuer à vivre décemment.

Il a le triple avantage de régler la succession comme il le souhaite au cours de sa vie, de recevoir un revenu régulier et de pouvoir rester chez lui en cas de rente viagère occupée.

Plus et plus avantageux avec l’âge

La vente peut se faire sur une tête (personne seule) ou sur deux (couple). La valeur du bouquet et celle de la rente sont déterminées en fonction de l’âge du vendeur, du fait que le bien soit occupé ou non, qu’il n’y ait qu’un ou deux bénéficiaires, de la valeur marchande du bien… Plusieurs échelles peuvent être utilisées : l’échelle de Daubry, celle des notaires ou CNP Assurances, ou enfin l’échelle fiscale qui correspond à celle de l’usufruit et de la nue-propriété. La pension est versée jusqu’au décès du bénéficiaire ou de la dernière personne en vie. Elle est soumise à l’impôt sur le revenu mais lui donne droit à une déduction d’autant plus élevée que le rentier est âgé : 30 % s’il a moins de 50 ans, 50 % s’il a entre 50 et 59 ans inclus, 60 % entre 60 et 69 ans inclus et 70 % s’il a plus de 70 ans. Avantage fiscal important dont les pensions de retraite ne bénéficient pas, le dont l’abattement n’est que de 10 % dans la limite de 3 752 euros. En revanche, pour le débiteur, les rentes versées ne sont pas déductibles de son revenu imposable.

7 Transfert gratuit de titres, pour éviter les gains en capital

Pour récompenser les proches, il y a un véritable intérêt fiscal à leur donner des titres portant une plus-value latente parce que le don « purge » la plus-value. Par cette opération, le donateur n’a aucune imposition sur les plus-values à payer, seules les ventes à titre onéreux peuvent être imposées. Quant au donataire, il ne paiera pas de frais si le don est fait dans les limites des allocations auxquelles il a droit. De plus, il aura peu ou pas d’impôt sur les plus-values s’il les vend rapidement. Légalement, la valeur du surplus imposable correspond à la différence entre le prix de transfert et la valeur enregistrée dans l’acte de don. Si le transfert a lieu peu de temps après le don, il est peu probable que l’augmentation de valeur soit significative. Il se peut même inexistant si le cours de l’action n’a pas changé depuis le don.

Formalisme impératif

Si le fisc ne trouve rien à redire à ce tour de passe-passe, il faut néanmoins respecter un certain formalisme et surtout une chronologie précise. Le don doit impérativement avoir lieu avant le transfert des titres et le transfert de propriété doit être effectué, de manière absolument incontestable, successivement du donateur au donataire, puis du donataire à l’acquéreur. Pour les actions cotées ou non cotées, le transfert résulte de l’enregistrement sur le compte de l’acheteur. Pour les actifs incorporels, il est recommandé de faire le don par acte notarié. Attention : cette opération n’est pas autorisée pour les options d’achat d’actions et les subventions d’actions gratuites.

8 Dons et legs, générosité exonérée

Plusieurs autres moyens que le don classique peuvent être utilisés pour transmettre sans impôts. Il est possible de faire un don ou léguer des sommes d’argent et des biens sans avoir aucun droit de payer. Il s’agit des fameux dons de Sarkozy. Mais si les autorités fiscales ne pénalisent pas cette générosité, elles la surveillent strictement. Afin de favoriser la transmission intergénérationnelle, les dons familiaux de sommes d’argent peuvent être faits gratuitement, jusqu’à 31 865 euros par donateur et par bénéficiaire, tous les quinze ans.

Le don doit être pour une somme d’argent en pleine propriété. Le donateur doit être âgé de moins de 80 ans et le donataire âgé d’au moins 18 ans, sauf s’il est émancipé. Il peut s’agir d’un enfant, d’un petit-enfant ou d’un arrière-petit-enfant du donneur. S’il n’a pas de progéniture, il peut donner le même montant à un neveu, une nièce, un petit-neveu ou une petite-nièce. Le donataire doit le déclarer au bureau des impôts de son domicile, dans un délai d’un mois. Ce don peut être combiné avec des dons traditionnels.

Les sommes d’argent remises aux victimes d’actes de terrorisme ou à certains de leurs proches, aux militaires, les pompiers, les gendarmes, les policiers et les douaniers blessés dans l’exercice de leur mission, ou à leurs proches en cas de décès sont exonérés sans limite de montant. Les bâtiments répertoriés ou inscrits sur l’inventaire supplémentaire des monuments historiques et du mobilier qui en constituent le complément historique ou artistique peuvent également être donnés sans frais, oblige le donataire à s’engager à les ouvrir au public et à les entretenir.

Diversité des bénéficiaires

Les legs testaments de biens et de bâtiments à des associations et fondations d’intérêt général, qui entreront en vigueur à votre décès, sont également exonérés de droits de mutation. Enfin, il est possible de léguer des œuvres d’art, des livres et des objets de collection à l’État sans aucun frais à payer tout en réservant la jouissance d’eux pour la vie.

9 Adopter l’enfant du conjoint pour lui donner les mêmes droits que les siens

Avec plus de 720 000 familles recomposées en France, selon l’Insee, la question des transmissions aux enfants du conjoint est de plus en plus fréquente. En effet, en matière d’impôt sur les successions et les donations, l’enfant d’un conjoint qui n’est pas issu de l’union en cours n’a aucun lien avec son beau-parent et est donc considéré comme « étranger ». Un don qui lui est fait implique qu’il paie 60% de l’impôt aux autorités fiscales. Heureusement, la possibilité de l’adopter (sous conditions) peut considérablement réduire les droits car il sera alors considéré comme l’enfant du donateur et bénéficiera des allocations et des frais de don direct.

Conditions d’adoption rigoureuses

Cette adoption est strictement réglementée et l’adoptant doit remplir les conditions suivantes : être marié au parent de l’enfant, le Pacs n’étant accepté que si l’enfant est majeur ; avoir au moins dix ans de plus que l’enfant ; et surtout avoir une raison légitime et pas seulement financière. Il doit être possible de démontrer que l’on a participé à l’éducation de l’enfant et a acquis un lien familial ou affectif durable avec lui.

L’adoptant doit obtenir le consentement de l’enfant s’il a plus de 13 ans, celui de son conjoint et celui de l’autre parent, sauf si ce dernier est privé de l’autorité parentale ou ne peut manifester sa volonté. Les consentements sont recueillis par le notaire et la demande d’adoption simple doit être soumise au juge du tribunal de première instance du domicile du parent adoptif. Attention : au-delà des avantages sur les droits de donation, l’adoption est irrévocable, même en cas de séparation ultérieure d’avec le parent de l’enfant. L’adopté continue de jouir de droits identiques à ceux des enfants « de sang » du donneur, ce qui peut entraîner des conflits ultérieurs.

Combien coûtent les formalités ?

Tous les actes notariés (don entre époux, démembrement, prise en charge de droits…) sont tarifés selon le barème officiel, auquel peuvent être ajoutés des frais. Par exemple, un don entre conjoints coûte 138,47 euros TTC, une opération de 100 000 euros s’élève à 1 463,29 euros TTC (taux S1), un don entre vifs est facturé au taux S1 sur la valeur du bien en pleine propriété (y compris en cas de réserve d’usufruit) multipliée par 0,90. Le notaire vous indique ces tarifs sur simple demande. Ses services de conseil sont payés gratuitement. De nombreux notaires ne vous les facturent pas.

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