Investisseurs locatifs, comment déduire vos frais de notaire ? Suivez le guide !
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Cela peut sembler simple à première vue, mais en réalité c’est beaucoup plus compliqué qu’il n’y paraît. Tu es perdu ? Je voulais écrire un article de fond pour aller au bout de la question en essayant d’être le plus exhaustif possible.
Pour ce faire, je distinguerai quatre statuts différents pour lesquels j’analyserai les différentes options qui s’offrent à nous en termes de déduction des frais de notaire et de garanties bancaires :
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- Les revenus fonciers traditionnels,
- Location meublée (LMNP et LMP),
- SCI à l’impôt sur les sociétés (IS),
- SCI à l’impôt sur les sociétés (IR).
Mais tout d’abord, il est nécessaire de définir clairement ce dont je parle, à savoir le contenu de ces fameux « frais de notaire ».
Que contiennent en réalité les frais de notaire ?
Les frais de notaire peuvent être divisés en deux catégories principales :
- Les frais de notaire et décaissements,
- Les différents impôts et taxes.
Je vais prendre l’exemple de l’achat d’une propriété ancienne car c’est ce qui correspond à la plupart des investissements immobiliers locatifs.
Pour simplifier la compréhension, je prends un exemple avec une valeur d’achat de 100 000 euros pour un bien situé à Nancy. J’envisagerai une déduction forfaitaire de 5 000 euros pour les meubles fournis.
Cas d’un vieux produit
Imaginons que vous souhaitiez acquérir une ancienne propriété à Nancy au prix de 100 000 euros et contenant des meubles pour une valeur de 5 000 euros.
Vous récupérez un prêt bancaire de 120 000 euros, car vous souhaitez inclure des frais de notaire et bancaire dans le prêt ainsi qu’un budget de travaux de 10 000 euros. C’est ce que l’on appelle dans le jargon des forums immobiliers et des groupes Face Book « un prêt à 110% ».
Quel que soit le mode de financement, les émoluments du notaire resteront les mêmes. Mais vous devrez ajouter à ces frais, si vous avez acquis un bien immobilier avec un prêt garanti par une hypothèque, les dépenses encadrées en orange ci-dessous (source : paris.notaire.fr).
Les frais de garantie bancaire sont-ils déductibles ?
Pour octroyer un prêt hypothécaire, la banque peut exiger l’une des trois garanties suivantes qui lui permettront d’être remboursée en cas de non-paiement des échéances par l’emprunteur :
- L’hypothèque (correspondant aux coûts encadrés en orange ci-dessous) : son inscription est faite par le notaire et elle doit être publiée auprès des services de publicité foncière,
- Le privilège du prêteur des négationnistes : cette garantie assure à la banque qu’elle sera indemnisée en priorité en cas de saisie du bien,
- La garantie : une institution financière s’engage à rembourser le prêt immobilier à la place de l’emprunteur en cas de défaut de paiement (ex : crédit logement).
Les frais de garantie bancaire sont déductibles dans tous les cas et quel que soit votre régime fiscal SAUF si vous avez opté pour un régime forfaitaire (microland ou micro-BIC). Cela sera vu plus précisément dans les exemples concrets développés ci-dessous.
Déduction des frais de notaire dans le cadre de revenus immobiliers conventionnels
Lorsque les loyers annuels perçus sur les locations non meublées détenues en leur nom propre dépassent 15 000€, le propriétaire est alors en régime « réel ». Les dépenses déductibles telles que définies par la loi peuvent être déduites du revenu locatif jusqu’à leur montant réel.
Dans ce cas, les frais d’acquisition du bien, ainsi que les frais de notaire, ne sont pas inclus dans les dépenses déductibles prévues par la loi et ne peuvent donc pas être déduits des revenus de la propriété. Seule la garantie bancaire (parmi les 3 à choisir) est déductible des revenus de la propriété.
Dans mon exemple d’une propriété acquise à Nancy d’une valeur de 100 000€ et d’une valeur de mobilier de 5 000€ et un prêt total de 120 000€, seuls les émoluments correspondant à l’hypothèque sont déductibles, soit :
- La taxe sur la publicité immobilière (214€)
- les frais, les taxes et le salaire du dépositaire liés à l’enregistrement du prêt hypothécaire (129€)
- les frais de notaire (taxes incluses) proportionnels à l’hypothèque (461) €)
Info : Le coût du PPD est composé des mêmes éléments à l’exception de la taxe de publicité foncière, dont il est exonéré.
Tout cela pour dire que dans notre exemple, sur les 8 796€ de frais de notaire et les 804€ de garantie bancaire, seuls les 804€ sont déductibles des revenus locatifs dans le cas d’une location nue détenue en son propre nom. Si vous passez par un PPD ou une garantie bancaire, seuls ces frais seront déductibles.
Info : Les dépenses déductibles peuvent créer un déficit foncier pouvant aller jusqu’à 10 700€ de votre revenu total. Et si le déficit créé dépasse ce seuil, le solde et le déficit des intérêts sur les prêts sont reportés et déductibles des revenus de la propriété pendant dix ans.
Déduction des frais de notaire dans le cadre des revenus patrimoniaux traditionnels sous le régime « microland »
Pour les propriétaires percevant moins de 15 000€ de revenus locatifs, le régime de « micro-tenure » s’applique par défaut et dans ce cas une réduction forfaitaire de 30 % s’applique sur les revenus de la propriété. Il n’est donc pas possible d’en déduire quoi que ce soit d’autre.
Il est également possible d’opter pour le régime réel (si vous avez réalisé des travaux majeurs dans la propriété ou la copropriété par exemple) mais sachez que cette option est irrévocable pendant 3 ans.
Déduction des frais de notaire dans le cadre d’une location meublée
Les locations meublées relèvent du Industrial and Commercial Profit Scheme (BIC). Tu dois déclarez vos revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non plus comme revenus immobiliers.
Avec le statut de bailleur en meublé non professionnel (LMNP) , deux options s’offrent à vous :
- Le Micro-BIC,
- Le vrai régime.
Dans le cas du régime micro-BIC, il s’agit de la même chose que les microterres. C’est-à-dire l’utilisation d’un forfait franchise chaque année (50% dans le cas du Micro-BIC) et c’est tout. Tu n’en déduis rien d’autre. Cela signifie que vous payez un impôt sur 50 % de vos revenus. Mais en général, le régime fiscal réel est plus avantageux.
LMNP, le régime d’imposition réelle
Dès que votre revenu annuel atteint 70 000€ par an, vous êtes obligatoirement soumis à un régime fiscal réel . Mais même si vous faites moins de chiffres, vous pouvez toujours choisir de déclarer votre activité sous le régime réel. Cela signifie que vous déduirez vos dépenses du montant montant de vos revenus. Vous pouvez également amortir votre propriété chaque année, c’est-à-dire retirer de vos revenus un montant fictif calculé correspondant à la dévaluation de votre propriété au fil du temps.
Les dépenses déductibles sont les suivantes :
- Frais d’établissement (constitution d’une société, frais de notaire , etc.)
- , Les impôts fonciers,
- Les frais de gestion et d’assurance,
- Les coûts d’entretien et de réparation,
- Intérêts d’emprunt,
- Amortissement du mobilier sur une période allant de 5 à 10 ans,
- L’amortissement de l’actif sur sa durée de vie estimée.
Ce régime implique la tenue d’une comptabilité et l’établissement d’un plan d’amortissement. Si vous ne passez pas par un comptable et que vous souhaitez faire la comptabilité vous-même, je recommande ce site que j’utilise moi-même jedeclaremonmeuble.com
Dans mon exemple d’une propriété acquise à Nancy d’une valeur de 100 000€ avec une valeur de mobilier de 5 000€ et un total prêt de 120 000€, tous les frais de notaire seront déductibles , soit 8 796€. Et tous les frais de garantie bancaire, soit 804€ dans notre cas avec l’hypothèque, seront déductibles.
Info : Les frais de notaire déductibles peuvent être capitalisés et amortis sur plusieurs années ou portés en charges à titre de dépenses déductibles au cours de la première année de l’exercice financier.
La société de location meublée professionnelle (LMP)
Pour être un loueur de meublés professionnel , vous devez remplir les deux conditions suivantes qui sont cumulables :
- Les recettes annuelles (loyers et charges) doivent être supérieures à 23 000€.
- Les recettes annuelles retirées doivent représenter au moins la moitié des ressources totales du ménage fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.
Comme dans le LMNP soumis au régime réel, les frais de notaire seront entièrement déductibles ainsi que les coûts des garanties bancaires.
Dans mon exemple d’un bien immobilier acquis à Nancy d’une valeur de 100 000€ avec une valeur de mobilier de 5 000€ et un prêt total de 120 000€, tous les frais de notaire seront déductibles, soit 8 796€. Et tous les frais de garantie bancaire, soit 804€ dans notre cas avec l’hypothèque, seront déductibles.
Déduction des frais de notaire dans le cadre d’une SCI
La société civile immobilière (SCI) est en principe soumise à l’impôt sur le revenu (IR) en raison de sa finalité civile.
Eventuellement lors de sa création ou même au cours de sa vie sociale, les partenaires peuvent opter pour le système d’impôt sur les sociétés (IS). Contrairement à la croyance populaire, un SCI peut louer un logement meublé, mais seulement en étant à l’EI.
Le cas du SCI à l’IR (impôt sur le revenu)
Ce cas est assez simple à traiter puisqu’il s’agit exactement du même cas que celui du revenu foncier conventionnel. Pour les propriétaires qui perçoivent moins de 15 000€ de revenus locatifs, le régime des « microterres » s’applique par défaut avec un abattement forfaitaire de 30 %. (le plan réel peut être choisi en option, ce qui est irrévocable pendant 3 ans).
Si vous percevez plus de 15 000€ de revenus locatifs, le régime réel s’applique automatiquement, avec la possibilité de créer un déficit foncier déductible (hors intérêts sur le prêt) jusqu’à 10 700€ de votre revenu total, au prorata de votre participation au capital de la SCI. Si le déficit est plus important, le solde et le déficit des intérêts sur les prêts sont reportés et déductibles du revenu foncier pendant dix ans. Toutefois, le SCI à l’IR n’est pas soumis à des obligations comptables, sauf dans des cas exceptionnels.
Dans ce cas, les frais d’acquisition du bien, ainsi que les frais de notaire, ne sont pas inclus dans les dépenses déductibles prévues par la loi et ne peuvent donc pas être déduits des revenus de la propriété. Seules les garanties bancaires sont déductibles.
Le cas de la SCI à l’IS (Impôt sur les sociétés)
Lorsque le SCI est soumis à l’IS, il peut déduire les dépenses suivantes de ses revenus :
- Les coûts d’acquisition de la propriété, y compris les frais d’établissement de la SCI et les frais de notaire ,
- Frais de gestion immobilière (frais de gestion et de location, travaux, copropriété, etc.)
- , Amortissement du bien (provenant de la construction hors sol),
- Rémunération du responsable associé.
Une SCI soumise à l’IS est redevable de l’impôt sur les sociétés calculé avec une échelle d’imposition appliquée aux bénéfices enregistrés au cours de l’exercice comptable (taux de 15 % jusqu’à 38 120€, puis 28 % jusqu’à 500 000€ puis 33,33 % au-delà. La société civile n’est pas responsable des prélèvements sociaux).
Dans mon exemple d’un bien immobilier acquis à Nancy d’une valeur de 100 000€ avec une valeur de mobilier de 5 000€ et un prêt total de 120 000€, tous les frais de notaire seront déductibles , soit 8 796€. Et tous les frais de garantie bancaire, c’est-à-dire 804€ dans notre cas avec l’hypothèque seront déductibles.
Conclusion
Il apparaît qu’il n’existe en réalité que deux modes d’imposition permettant de déduire les frais de notaire des revenus locatifs :
- Les locations meublées (LMNP et LMP) soumises au régime réel.
- Location via une structure soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI ou autre).
Bien entendu, tous les systèmes forfaitaires, qu’ils soient microfonciers ou même micro-BIC, ne permettent pas en principe de déduire les frais de notaire.
Le système foncier classique et le SCI à l’IR ne permettent pas de déduire les frais de notaire mais uniquement la partie garantie bancaire (PPD, hypothèque, garantie bancaire).
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