L’investissement locatif dans les maisons de retraite bénéficie d’une fiscalité particulièrement attractive grâce au régime fiscal Censi-Bouvard ou au statut de bailleur meublé (LMP/LMNP). Cependant, avant d’envisager d’investir dans une salle EHPAD, vous vous posez sûrement quelques questions : la situation économique actuelle est-elle favorable ? À qui s’adresse ce type d’investissement locatif ? ou quels en sont les inconvénients ? Nous répondrons à toutes ces questions afin de vous aider à réussir votre investissement dans les maisons de retraite.
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Cette question intéresse particulièrement le statut du bailleur meublé et la loi Bouvard .
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Qu’est-ce qu’un EHPAD ?
L’acronyme EHPAD décrit les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes . Ce sont des lieux où les personnes âgées sont accueillies plus ou moins dépendantes, souffrant majoritairement de maladies dégénératives qui nécessitent de lourdes du matériel médical ainsi qu’une assistance quotidienne. Le degré de dépendance des résidents est déterminé par des groupes d’iso-ressources. L’appartenance à un groupe d’iso-ressources dépend de la capacité des résidents à réaliser les gestes de la vie quotidienne.
Comment investir dans les maisons de retraite médicalisées ?
L’investissement locatif dans les maisons de retraite est une question d’immobilier géré. Le propriétaire confie l’ensemble de la gestion locative à un seul locataire. Ici, un opérateur professionnel qui a déjà reçu une autorisation (ARS et service) pour exploiter ladite résidence.
Concrètement, le bailleur-investisseur acquiert une ou plusieurs chambres meublées d’une résidence et signe, concomitamment à cette acquisition, avec un opérateur un bail commercial définissant toutes les règles liées au fonctionnement de l’EHPAD.
Il est entendu que, et c’est une condition sine qua non, à l’acquisition d’un tel bien, l’opérateur a reçu l’approbation préalable du les autorités de surveillance pour exploiter cette résidence dans une zone géographique prescrite. Cette autorisation répond aux spécifications émises par les autorités. Il est également admis que ce cadre contraignant est compatible avec une gestion saine et rentable pour l’exploitant et, par extension, pour le bailleur.
Dans le cadre du régime immobilier géré, le locataire étant l’unique locataire, c’est à lui de supporter le risque locatif final. Il s’engage envers le bailleur à respecter les termes du bail commercial et notamment à lui payer un loyer régulièrement. Attention toutefois, lorsqu’il s’agit d’immobilier géré, le paiement du loyer n’est pas garanti.
En quoi le climat économique actuel est-il favorable à l’investissement locatif dans les maisons de retraite médicalisées ?
Tout d’abord, l’allongement de la durée de vie en France entraîne une augmentation de la demande d’établissements de soins pour personnes âgées en état de dépendance. Le taux d’occupation des lits dans un EHPAD la résidence est donc souvent maximale. En moyenne annualisée, les taux d’occupation se situent entre 93 et 100 % pour les maisons de retraite privées lorsqu’elles sont en activité depuis plusieurs années.
outre, investir dans un EHPAD est un complément de pension très avantageux puisque les revenus de ce type d’investissement sont partiellement ou totalement exonérés d’impôt grâce au statut de bailleur meublé En .
À qui s’adresse l’investissement dans les maisons de retraite ?
L’investissement locatif dans les maisons de retraite est destiné aux personnes qui ont pour objectif de constituer un patrimoine . Cela leur permettra par la suite de générer des revenus réguliers sans avoir à s’immiscer dans la gestion locative des logements. Ce type d’investissement est souvent considéré comme une préparation à la retraite.
Il peut également être envisagé par les investisseurs qui décident de convertir une partie de leur patrimoine financier en patrimoine immobilier de rendement. La recherche d’un ratio performances/impôts supérieur est un objectif recherché.
Quels sont les avertissements avant d’investir dans des maisons de retraite médicalisées ?
Au-delà des critères de sélection qui prévalent lors de l’acquisition d’un logement dans le cadre de l’immobilier géré (voir investissement dans des résidences pour personnes âgées), l’investisseur devra tenir compte de la spécificité de cette activité soumise à une réglementation contraignante et régulièrement mise à jour. Les maisons de retraite reçoivent des subventions des pouvoirs publics. L’exposition aux choix politiques de nos dirigeants vaut la peine d’être envisagée. Toutefois, compte tenu des besoins actuels et futurs que les instituts de prévision anticipent sur l’évolution de la démographie, la nécessité de maintenir et d’augmenter les structures dédiées à l’accueil des personnes âgées dépendantes permet de se projeter avec une très bonne visibilité sur ce type d’investissement.
Comme pour tout investissement immobilier géré, la bonne santé financière de l’opérateur est l’un des facteurs prépondérants. La meilleure façon de procéder est donc de se fier aux résultats passés et non aux promesses futures de l’opérateur avec lequel il est envisagé de contracter.
Si l’investissement dans les maisons de retraite doit être compris en relation avec l’existence d’un bassin gérontologique, nous pouvons ajouter d’autres critères tels que le taux d’équipement dans les lits de soins infirmiers par secteur géographique.
Comme toujours, l’investisseur doit rester vigilant quant au rendement proposé . Un rendement élevé (supérieur à 5%) devrait l’alerter, dans un marché où le rendement moyen net proposé au niveau national se situe dans la fourchette de 3,5 à 4,1% (actuellement). Des situations exceptionnelles en termes de rentabilité peuvent exister en raison, par exemple, de la répartition des coûts, de la manière dont les loyers sont réévalués. Dans ces cas exceptionnels, il sera toujours nécessaire de tenir compte des intentions du locataire (et donc du seul locataire de l’établissement) lors du renouvellement du bail commercial (a la négociation de certains termes n’est pas à exclure, notamment en ce qui concerne le montant du loyer et son mode d’indexation).
Un autre point de vigilance concerne la taille de l’établissement pour une gestion rentable. En général, les opérateurs estiment que le nombre de lits dans les maisons de retraite devrait commencer autour de 80 unités. Ici aussi, il y a des exceptions.
L’âge de résidence doit-il être pris en compte ? Nous avons tendance à penser que l’EHAPD doit répondre en permanence aux exigences fixées par les autorités de surveillance (ARS, Région…), l’âge de résidence ne doit pas être pris en compte. Le travail nécessaire au bon fonctionnement de l’EHPAD étant de nature « obligatoire ». Ainsi, un établissement qui répond aux normes et qui est rempli (taux d’occupation supérieur à 93 %) est un gage de sécurité pour l’investisseur. Le nombre de maisons de retraite privées est en moyenne plus récent que celui des maisons de retraite publiques. Nos investisseurs ne s’intéressent qu’à le stock privé.
Informations essentielles à savoir, les agréments sont accordés aux opérateurs pour la gestion d’un établissement. Cette autorisation n’est pas liée à la résidence. Cela signifie qu’en termes absolus, un opérateur pourrait quitter les lieux et travailler ailleurs. Cependant, elle ne devrait pas être uniquement motivée par des circonstances graves (lieux délabrés impliquant des investissements trop importants pour les mettre aux normes, désaccord avec les donateurs mettant en doute la viabilité financière de l’exploitation…). Cela étant dit, elle devrait justifier sa décision auprès des autorités de contrôle sur les mérites de déplacer des lits médicaux et donc des personnes qui ont perdu leurs repères et donc fragiles.
En fait, ce scénario est extrêmement rare à notre connaissance si l’investisseur, son conseiller et son partenaire (fournisseur de biens immobiliers) restent vigilants et raisonnables.
Plutôt qu’un avertissement, un rappel : l’investissement dans la location meublée dans une résidence hôtelière (donc dans l’immobilier géré) concerne des logements meublés par le propriétaire/propriétaire. Le renouvellement du mobilier est de sa responsabilité. Les modalités doivent normalement figurer dans le bail commercial.
Lorsque vous réalisez un investissement locatif dans un EHPAD, devriez-vous préférer un bail commercial ?
De toute évidence, oui. Comme pour tout investissement dans des résidences avec services, le bail commercial proposé dans les maisons de retraite répond aux mêmes critères de choix. Il permet de s’entendre sur les obligations et les contreparties de chacun des contractants (locateur/locataire individuel et professionnel). L’investisseur recevra donc un loyer tous les mois ou tous les trimestres sans avoir à se soucier du fonctionnement et du taux d’occupation de son logement.
Très souvent, dans les baux commerciaux proposés pour l’acquisition d’un EHPAD, une distribution avantageuse pour le bailleur-investisseur est proposée. Cela prend notamment la forme de l’hypothèse (financière) des articles 605 et 606 du Code civil par le locataire, en particulier, malgré la récente réforme liée à la loi Pinel du 18 juin 2014 (qui est d’ordre public). Le bail commercial permet également d’assurer un rendement extrêmement confortable qui varie généralement entre 3,5 et 4,1 %.
Quels sont les principaux exploitants de maisons de retraite en France ?
Ci-après, les cinq principaux opérateurs de l’EHPAD. Voici une courte présentation :
KORIAN :
KORIAN a été créée en 2001, fusionnée avec MÉDICA en 2014, pour donner naissance à l’un des leaders européens des maisons de retraite. KORIAN compte plus de 47 000 employés, 304 résidences et 25 232 lits gérés en France. KORIAN est également présent avec une position de leader en Belgique et en Allemagne. L’Italie compte également parmi ses établissements. Au total, près de 72 000 lits regroupés dans 361 établissements constituent le portefeuille de KORIAN.
Son capital est détenu principalement par PREDICA. (groupe BPCE) avec 24,38 % du capital et Malakoff (groupe de retraite) avec 7,68 % du capital. Le chiffre d’affaires réalisé en 2019 était de 3,6 milliards d’euros. Une prévision actualisée de 3,8 milliards d’euros et un résultat opérationnel de 310 millions sont attendus en 2020. Le groupe est dirigé par Madame Sophie Boissard.
L’activité de KORIAN s’articule autour de quatre marchés identifiés. Tous liés aux services de soutien et de soins pour les personnes âgées et les personnes dépendantes. EHPads bien entendu, des cliniques de suivi et de réadaptation (SSR), des résidences pour personnes âgées avec services (RSS) et des établissements de soins à domicile et d’hospitalisation (colocation entre personnes âgées avec présence de soignants permanents par exemple).
ORPEA :
L’ORPÉA a été créé en 1989 par Jean Claude Marian. Son capital social est de 80 769 796 euros. L’entreprise a réalisé, en 2019, un chiffre d’affaires d’environ 3,7 millions d’euros. Elle compte près de 20 000 lits en France et plus de 43 000 à l’extérieur de nos frontières (Belgique, Allemagne, Espagne, Italie, Autriche, Pologne, Suisse et République tchèque.).
Le capital social du groupe ORPÉA (coté en bourse depuis 2002) est détenu par l’OIRPC (caisse de retraite canadienne), FFP Invest, Sofina. Le flotteur en circulation est de 78 %.
À ce jour, le groupe administre un portefeuille de 665 établissements autour de cinq professions liées à la prise en charge de nos aînés et à la dépendance : maisons de retraite, résidences médicalisées pour personnes âgées autonomes (RSS), cliniques de suivi et de réadaptation (SSR exploitées sous la bannière « CLINEA »), cliniques psychiatriques services (également sous « CLINEA ») et services d’aide à domicile.
Au fil des ans, ORPÉA est ainsi devenu le 2e opérateur français dans la dépendance et le premier en Europe.
DVD DOLCEA DOMUSVI :
Le groupe DVD DOLCEA DOMUSVI a été créé le 1er janvier 2011. Après la fusion entre la société DOMUSVI et la société DOLCEA. Le capital du groupe est de 130 millions d’euros et compte parmi ses principaux actionnaires, le fonds d’investissement britannique « Intermediate Capital Group » (ICG) et Sagesse Retraite Santé (véhicule d’investissement contrôlé par M. Yves Journel).
Depuis 2015, il est dirigé par M. Aymar Hénin. DOMUSVI administre environ 38 000 lits en France (211 résidences) et à l’étranger (154 résidences) grâce à l’intervention de 28 000 employés. Son activité s’articule autour de trois pôles : les maisons de retraite, les résidences pour personnes âgées et les services personnels à domicile (y compris les soins infirmiers).
MAISONS FAMILIALES :
Maisons de famille est un groupe récent par rapport aux autres acteurs de ce secteur d’activité. Sa création remonte à 2003, par la volonté de son fondateur, M. Harmel. Le capital de la société s’élève à plus de 49 millions d’euros.
Un groupe aux particularités clairement marquées.
Ainsi, Maisons de Famille est actuellement principalement implantée en dehors de nos frontières, pour plus de 90 % de ses capacités d’accueil. 16 établissements (1326 lits) en France et 146 à l’étranger (16 350 lits).
En 2014, son fondateur a transmis le témoignage à M. Philippe Tapié qui préside les destinées des maisons familiales. Le groupe compte près de 6 000 employés.
Autre singularité, le groupe Maisons de Famille est entre les mains des fondateurs et principalement par le fonds d’investissement Creadev. Ce fonds n’est autre que le véhicule d’investissement de l’association familiale Mulliez (propriétaire Auchan, Decathlon).
COLISÉE :
Créé en 1988 par Patrick Teycheney et actuellement dirigé par Mme Christine Jeandel (ancienne PDG de MEDICA France pendant 12 ans). Le groupe est le 4e intervenant en France et en Europe en termes de nombre de lits et d’établissements administrés (235 résidences dont 96 en France et 24 359 résidents). Le chiffre d’affaires avoisine le milliard d’euros. Le groupe est présent dans cinq pays européens et en Chine (comme KORIAN, ORPÉA, DOMUSVI).
COLISÉE est une SAS au capital de 131 millions d’euros, détenue par IK Investment Partners, qui emploie 18 350 personnes. Les membres du groupe les activités s’articulent autour de deux pôles : le logement des personnes âgées dépendantes dans des maisons de retraite médicalisées et les services d’aide à domicile par la mise en place de 70 structures
La politique de développement passe par une croissance externe (intégration des maisons de retraite en activité) en France où le groupe possède un réel savoir-faire pour mettre au niveau les établissements « vieillissants ». Mais aussi à l’étranger avec l’Italie, dont l’objectif déclaré est l’ouverture de 80 000 places en 10 ans. La Chine est un autre axe d’expansion. Canton a accueilli un premier établissement de 130 places.
COLOSSEUM a les moyens de réaliser ses ambitions grâce à la force de frappe fournie par ses actionnaires. Eurazeo en 2014, puis IJ Investment Partners à partir de 2017. L’acquisition la même année de 12 maisons de retraite précédemment gérées par GDP Vendôme en est une illustration.
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